Jaké je přiřazení bytu v nové budově a možná rizika?

V zájmu zisku mnoho realitních investorů prodává byty v poslední fázi výstavby, kdy náklady na bydlení vzrostly (a ne jednou) od začátku projektu, ale od developera nezůstaly žádné byty. Chcete-li takovou dohodu je možné pouze převodem vlastnictví bytu v nové budově, co to znamená a jaké nuance byste měli být vědomi, aby se ochránili před nejpravděpodobnějšími riziky - čtěte v tomto článku.

Co je to přiřazení vlastnických práv

Než se dozvíte, jak bezpečný je nákup nemovitostí podle tohoto schématu, musíte pochopit, co je to přiřazení bytu v nové budově, aby se právně objasnilo významné aspekty spojené s tímto typem transakce.

Převod vlastnických práv je jediným způsobem, jak může akcionář prodat byt v nedokončeném domě před jeho uvedením do provozu. Jedná se tedy o postoupení pouze v případě, že prodávající není developerem, ale fyzickým subjektem (vlastníkem, který si koupil bydlení od developera) nebo právnickou osobou (dodavatelskou společností, investorem organizace). Tento způsob převodu práv na byt je upraven federálním zákonem „O účasti na společné výstavbě“. A to je možné od okamžiku státní registrace smlouvy o účasti ve výstavbě (DDU) do data dodání domu.

Převodem bytu je transakce, jejímž výsledkem je převod majetkových práv na obytné prostory. Ale protože mluvíme o bytě v domě ve výstavbě, spolu s právy k němu, jsou povinnosti realitního investora převedeny. Ve skutečnosti, předmětem prodeje není bydlení samotné, ale dohoda, podle které se kupující může stát vlastníkem v budoucnu (DDU). Do té doby není byt ve skutečnosti stávajícím objektem, ale pouze podmíněným, s podmíněnými údaji a číslováním (poštovní adresa, přesná oblast a číslo bytu jsou známy až po uvedení domu do provozu). Vlastní převod bytu na nového vlastníka se provádí podle převodní listiny a až po získání povolení k uvedení do provozu.

Namísto slova "přiřazení" v úředních dokumentech se často jedná o právní termín. Dohoda o převodu práv a povinností z DDU podléhá státní registraci.

Důležité! Nedodržení některé z právně relevantních podmínek může vést k uznání transakce jako neplatné.

Typy přiřazení

Převody transakcí jsou rozděleny do dvou typů v závislosti na tom, zda je prodávající jednotlivec nebo organizace (právnická osoba).

1. V prvním případě nejčastěji hovoříme o získání výhody z důvodu rozdílu mezi cenami ve fázi výkopu a v konečné fázi výstavby (pár měsíců před uvedením domu). Také prodávající je poháněn touhou vyhnout se placení daně. Zatímco se spoluinvestor nestane vlastníkem, je povinen platit daň z příjmů z prodeje bytu (PIT), ale zároveň podstatnou část (šetří se na katastrální hodnotě, a tudíž bez zvýšení o 0,7). Ale registrací nemovitosti je majitel povinen zaplatit 13% daň z nákladů prodeje (pokud vlastní byt méně než pět let). Jaká rizika mohou vzniknout při převodu práv z akcionáře na jinou osobu?

Při zadávání zakázky se akcionář mění v aktuálním PSD. Nový akcionář se zároveň musí dohodnout na podmínkách developera, které byly sjednány s předchozím účastníkem ve společné výstavbě. Změny v DDU již nejsou možné. Ale toto je jeho plus. Všechny povinnosti developera zůstávají stejné - nový zájemce obdrží určený byt za sjednanou cenu a ve stanoveném čase.

Postoje vývojářů k přiřazení a koordinaci

Podle platných právních předpisů Ruské federace (tj. Federálního zákona č. 214) není nutné dohodnout se na transakci, pokud je cena smlouvy o převodu plně zaplacena. . Je-li platba provedena pouze částečně, je souhlas developera předpokladem pro převod práv na byt. Toto je obecné pravidlo, ze kterého existují výjimky. Pokud developer v DDU předepsal přímý požadavek: "postoupení práv bez souhlasu developera je nemožné" - pak je akcionář povinen dodržovat podmínky smlouvy, pod kterou podepsal svůj podpis.

Ne všichni vývojáři uvítají transakce přiřazení práv. Někteří se jednoduše zaregistrují v DDU, kde je třeba se dohodnout na transakci přiřazení. Jiní upřednostňují pobírání dávek: účtují poplatek za možnost převodu pohledávek na jinou osobu ve výši 1-15% hodnoty bytu.Kdo přesně by měl tyto náklady nést, není v právních předpisech jasně vymezen, vše závisí na dohodě mezi stranami. Nejčastěji tyto náklady hradí první akcionář, který s podmínkami developera souhlasil. V praxi však prodávající často přeceňuje cenu bytu, aby se rozdíl vyrovnal.

A jiní předepisují v DDU přímý zákaz provádění této transakce. Který mimochodem, není zcela legální a může být napadena u soudu (pokud dříve praxe ukázala nesmyslnost těchto odvolání realitních investorů, nyní je pozitivní trend - soudci jsou stále více na straně účastníka ve společné výstavbě).

Důležité! I když neexistuje doložka o zákazu nebo povinném schválení v DDU, jsou strany povinny oznámit navrhovateli změnu akcionáře.

Rizika při přiřazování

Chcete-li pochopit, zda jsou v dohodě "úskalí", musíte znát motivy, které prodávajícího pohánějí. V případě převodu práv na byt v domě ve výstavbě je vše velmi jasné a srozumitelné. Prodávající chce získat zisk a vyhnout se daním. A nezáleží na tom, kdo vystupuje jako akcionář - soukromý vlastník nebo organizace.

V tomto případě není vyloučena pravděpodobnost setkání s podvodníky. Aby se předešlo rizikům (ztráta peněz a bydlení), stojí za to zkontrolovat:

První tři body jsou spojeny s rizikem nedokončené konstrukce: prodávající může pohybovat touhou zbavit se takového objektu, aniž by ztratil peníze. . Jasné znamení "zmrazené" stavby, když 70% - 80% bytů prodaných, v určitém domě, jsou nabízeny na základě smlouvy o přidělení, a stavební práce na objektu je dokončena pouze o 20-40%.

Poslední dvě jsou spojena s rizikem ztráty všech investic nebo s rizikem nepředvídatelných výdajů. V případě, že předchozí majitel bytu plně nezaplatil nebo nezaplatil za byt vůbec, povinnost zaplatit bude umístěna na nového účastníka ve společné výstavbě (a to i přesto, že již s prodávajícím plně splácí).

Jak ukazuje praxe, existují také časté případy, kdy se prodejci snaží podvádět tím, že nabízejí předání práv v rámci předběžné DDU. Taková dohoda není právně závazná, protože není ani registrována v regaliae. Takové podvodné akce jsou často doprovázeny dvojím prodejem a vždy končí ztrátou peněz a bydlení pro podvedeného kupujícího.

Hypoteční úvěr: postup

Jednoduchý, byť nepochopitelný na první pohled, transakce přiřazení je složitá, když se platba provádí na úkor hypotečních fondů. Zvažte tři různé situace a postupy v každém z nich.

1. Prodávající koupil byt na úkor hypotečních fondů. Hlavní otázkou je, jak převést práva k nemovitostem, pokud banka uložila poplatek?

Pokud si prodávající koupil hypoteční byt, bude převod transakce možný až po úplném splacení dluhu. Úvěr můžete splácet na náklady kupujícího v několika krocích (ale pouze za předpokladu, že kupující má hotovost):

• prodávající a kupující by měli vypracovat smlouvu o úvěru nebo potvrzení o převzetí (neevidované, ale vyhotovené písemně) ve dvou vyhotoveních, uloženy po dlouhou dobu, v případě reklamací) a teprve poté převod peněz na splacení úvěru a odstranění "zátěže";
• registrace transakce podle smlouvy o postoupení práv.

290. Kupující nabývá byt v hypotéce - jak uzavřít obchod a snížit náklady?

Úvěr na objekt připravený k dodání a realizovaný převodem práv není poskytován ve všech bankách a na poměrně velké procento (ne v počáteční fázi). stavba - místo 9,5% ročně - 11-13%). V souvislosti s touto skutečností má kupující právo požadovat od prodávajícího podstatnou slevu. Pokud není tolik lidí, kteří chtějí koupit byt na základě smlouvy o přidělení, druhá strana bude muset splnit je na půli cesty.

Pro získání úvěru otevře banka klientovi speciální účet, na který je dlužník povinen uložit zálohu. Tam také přicházejí úvěrové fondy. Postup je ukončen převodem celé částky na účet prodávajícího, který je proveden až po státní registraci smlouvy o převodu (v rejstříku).

89

Pokud dva „hypotečníci“ jednají jako účastníci transakce, je stále možné převést práva, pokud první akcionář obdrží souhlas od své půjčující banky.

Samozřejmě, že transakce týkající se postoupení práv na bydlení je složitá a vyžaduje dodržování řady právních nuancí, jakož i maximální péči a opatrnost jak od prodávajícího, tak od kupujícího. Ale teď víte, jak se vyhnout nejpravděpodobnějším rizikům a vypracovat smlouvu. Nezapomeňte na standardní rizika spojená s jakoukoli transakcí s nemovitostmi (nároky třetích osob, příbuzných, prodej neschopného prodávajícího, správce, který není oprávněn objekt prodávat, atd.).